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Estimation en ligne

Vendre un bien qui est mis en location

 Un propriétaire a le droit de mettre en vente son bien loué sans devoir consulter le locataire. La vente de ce bien loué n’entrainera pas l’extinction du contrat de bail en cours.

Lorsque le contrat de bail a été enregistré antérieurement à la vente :

On parle dès lors d’un bail qui a date certaine. Le nouvel acquéreur aura la qualité de bailleur dès la signature de l’acte de vente et jouira des droits et obligations de l’ancien propriétaire. Il devra donc conserver le locataire en place et sera tenu respecter le bail dans les mêmes conditions.

Comment faire pour les obligations nées avant la vente mais qui seront exigibles après celle-ci comme par exemple la garantie locative et l’état des lieux de sortie ?

Ce sera au nouveau propriétaire d’obtenir la bonne exécution des obligations qui incombent au locataire.

Deux exemples :
  • Si le bien a été dégradé et ce, même si les dégâts ont été occasionnés antérieurement à la vente, c’est le nouvel acquéreur qui agira à l’encontre du locataire en fin de bail
  • Si la garantie locative n’a pas été transmise au nouvel acquéreur par le propriétaire vendeur, l’acquéreur ne sera pas tenu de la rendre au locataire à la sortie. Le locataire devra la réclamer à son ancien bailleur.

Lorsque le contrat de bail n’a pas de date certaine :

L’acquéreur ne sera pas tenu de respecter le contrat de bail en cours et pourra exiger le départ du locataire sans préavis ni indemnité en cas d’occupation de moins de 6 mois. En cas de refus du locataire, l’acquéreur pourra saisir le juge de paix afin d’obtenir le départ du locataire sous astreinte, voire de procéder à l’expulsion de celui-ci.

Néanmoins, le preneur peut, s’il est de bonne foi, solliciter l’octroi d’un délai de grâce en demandant de pouvoir retarder son départ. Il peut également agir contre son ancien bailleur sur base de la garantie d’éviction afin d’obtenir réparation du dommage que l’éviction lui a causé.

S’il y a occupation de plus de 6 mois l’acquéreur sera tenu de respecter les droits et obligations de l’ancien bailleur mais aura la possibilité de mettre fin au bail moyennant une notification d’un délai de préavis de 3 mois au locataire, et ce dans les 3 mois à compter de la signature de l’acte que ce soit pour une occupation personnelle ou de gros travaux sans devoir attendre la fin d’un triennat. Une fois le délai de 3 mois écoulé après la signature de l’acte notarié, l’acquéreur perdra cet avantage et devra respecter le bail comme le bailleur initial.

Si un nouveau propriétaire veut occuper personnellement un bien loué :

  • Soit le bail est enregistré : l’acquéreur peut dans les 3 mois de la signature de l’acte, donner le renom au locataire qui devra quitter les lieux dans les 6 mois.
  • Soit le bail n’est pas enregistré : l’acquéreur peut dans les 3 mois de la signature de l’acte, donner le renom au locataire qui devra quitter les lieux dans les 3 mois.

Pour rappel, un bail destiné exclusivement à l’habitation doit obligatoirement être enregistré par le bailleur dans un délai de 2 mois. Si le bail n’a pas été enregistré dans le délai légal de 2 mois, le preneur peut résilier ce bail sans délai de préavis et sans verser d’indemnité, tant que le bail n’est pas enregistré par le bailleur. Le preneur doit néanmoins avoir adressé, préalablement au bailleur, une mise en demeure d’enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant 1 mois.

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