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Crédits hypothécaires, que faire pour bien faire ?

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Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Pour calculer le montant à emprunter, pensez qu’au prix d’achat, il faudra ajouter les droits d’enregistrement et les frais de notaire (comptez de l’ordre de 15/16% pour les deux), ainsi que les frais liés au déménagement, à l’installation et autres frais pour les travaux de rénovations, la mise en conformité éventuelle de l’installation électrique et les peintures. 

Pour vous faire une idée sur votre capacité d’emprunt et sur la mensualité que cela représentera, nous vous conseillons de vous adresser dans un premier temps à votre banquier habituel. C’est lui qui sera très certainement le mieux placé pour analyser votre situation puisqu’il vous connaît. Vous pourrez lui demander des conseils concernant les différentes formules à taux fixe ou à taux variable et sur la durée la plus appropriée en fonction de votre situation patrimoniale globale. La recherche du meilleur taux sera l’étape suivante. 

Préparez-lui un dossier le plus complet possible pour qu’il puisse faire une première analyse et le cas échéant, vous donner un accord de principe sur un montant raisonnable d’emprunt. Voici une liste non exhaustive de documents à préparer : 

  • votre dernier avertissement extrait de rôle 
  • vos contrats d’emplois 
  • vos 3 dernières fiches de salaire 
  • la copie des baux si vous avez des locataires  
  • la valeur d’expertise d’un bien que vous auriez l’intention de vendre pour acheter votre nouveau logement 
  • les preuves de paiement régulier des 6 derniers mois de loyer si vous êtes locataires 
  • le montant des fonds propres que vous comptez investir
  • vos éventuels crédits en cours  
  • les informations concernant toutes vos rentrées et dépenses présentes et à venir 

Vous vous ferez ainsi une première idée concernant les mensualités à prévoir, ce qui vous permettra de vous rendre compte si le montant que vous souhaitez emprunter est bien adapté à votre situation financière.

Concernant la recherche du meilleur taux, sachez qu’il ne suffit pas de comparer les taux de crédit annoncés. Tenez compte du coût global que votre emprunt va représenter. Il faut ajouter le coût des primes pour les assurances vie et l’assurance habitation. Certains organismes financiers sont susceptibles de vous octroyer un taux de crédit favorable si et seulement si vous souscrivez les assurances via leur intermédiaire. Soyez attentifs car si par la suite vous souhaitez changer de compagnies d’assurances, votre taux risque d’augmenter en flèche.

Il y a deux paramètres qui influencent principalement votre taux de crédit. En premier, il y a la quotité empruntée. Il s’agit du rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Plus la quotité est faible, plus le taux de crédit sera bas. La plupart des banques ne prêtent pas au-delà de 100% du montant de l’achat hors frais. Il convient donc de disposer au minimum des frais de notaire en cash. On parle de quotité faible lorsqu’il s’agit d’un montant d’emprunt de 60% ou 80%. Au-delà de 100%, on parle de quotité forte et peu de banques sont disposées à octroyer un prêt dans de telles conditions. Si vous êtes dans le cas, il est préférable alors d’orienter vos recherches vers les courtiers crédit.  

Le deuxième paramètre est la capacité de remboursement. Il convient de pouvoir justifier d’une rentrée financière récurrente suffisante. Une fois vos charges déduites, vous devrez pouvoir disposer de moyens financiers vous permettant d’assumer les dépenses courantes. Petits conseils : si votre capacité de remboursement est limite, veillez à rembourser tout crédit qui arrive prochainement à terme, et si vous envisagez d’emprunter prochainement pour l’achat d’une voiture, souscrivez cet emprunt après avoir signé l’acte d’achat du bien immobilier convoité. 

Cela étant, à vous de faire jouer la concurrence entre différentes banques et courtiers crédit pour obtenir les meilleures conditions. Si ce n’est pas votre banquier qui est le plus intéressant, il sera toujours temps de revenir vers lui pour savoir s’il compte s’aligner ou qui sait, s’il peut faire mieux. Une petite différence de mensualité sur une longue période représente au final des montants importants.

Bonne recherche, le jeu en vaut la chandelle. De toutes façons, c’est le bon moment pour emprunter, les taux d’intérêt sont au plus bas !

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