Vente avec rente viagère
De quoi s’agit-il exactement ?
C’est un contrat de vente d’un bien immobilier par lequel l’acheteur (appelé le Débirentier) verse au propriétaire (le Crédirentier) durant toute ou partie de la vie de ce dernier, une rente appelée rente viagère. Les parties peuvent prévoir un terme fixe comme par exemple : “La rente sera éteinte le jour du décès du vendeur avec un maximum de 20 ans à partir du jour de l’acte de vente”.
Le vendeur peut-il rester dans sa maison ?
Tout à fait ! Dans ce cas il s’en réserve l’usufruit. La rente sera calculée uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Il est possible de prévoir une double rente, c’est à dire une rente moindre calculée sur la valeur de la nue-propriété et ensuite une rente plus forte si le vendeur quitte son bien.
Viager occupé ou viager libre ?
- Si le vendeur se réserve la jouissance du bien, on parlera de viager occupé. Dans ce cas, il y a vente de la seule nue-propriété, le crédirentier conserve ici l’usufruit du bien, qui s’éteindra au jour de son décès ou au terme défini.
- On désigne par viager libre, la vente de la pleine propriété, c’est-à-dire la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura la libre disposition immédiate.
Avantages pour les vendeurs ?
- Régler sa succession librement de son vivant
- Permettre aux séniors d’obtenir des liquidités tout en continuant à habiter leur bien.
- Eviter de demander de l’aide financière aux proches
Avantages pour les acheteurs ?
- Investissement immobilier sans risque locatif, sans recours au crédit bancaire
- En n’engageant qu’une partie du coût du bien
- Rentabilité financière surpassant les voies traditionnelles d’investissement ( immobilier locatif, assurances vie, placements en banque ou en bourse )
Comment calculer la rente ?
Il n’y a pas de montant légal, les parties le déterminent ensemble tout en tenant compte de la valeur vénale du bien et de l’âge du vendeur. Néanmoins, l’administration vérifiera si le montant a été fixé de manière correcte. En effet il pourrait s’agir dans certains cas d’une donation dissimulée. Cette rente pourra être indexée ou non et constituée sur une ou plusieurs personnes.
L’acte de vente doit être signé devant Notaire, qui est chargé de procéder à toutes les vérifications d’usage.
Mais qu’est-ce que le « bouquet » alors ?
Les parties peuvent convenir que le prix sera divisé. Une partie du prix appelée le bouquet, sera payée au comptant et l’autre partie du prix sera payée en rente échelonnée indexée ou non.
Et en cas de non-paiement de la rente ?
Le Notaire chargé de l’acte de vente veillera à ce que toutes les garanties soient prises.
Néanmoins en cas de non-paiement persistant de la rente, le vendeur peut demander une annulation de la vente et conserver les rentes déjà payées.
Le vendeur disposera aussi d’office d’une inscription hypothécaire sur le bien.
En résumé, pour qui ?
- Pour un vendeur qui souhaite profiter pleinement de son patrimoine immobilier jusqu’au bout de son existence.
- Pour un acheteur qui paiera un montant mensuel inférieur à celui d’un prêt hypothécaire et qui pourrait être libéré de son obligation plus rapidement que prévu.
Source : formation fs323 par Nathalie Schryvers, licenciée en droit spécialisée en viager, titulaire du Certificat en expertise judiciaire, auteur de l’ouvrage « La vente immobilière en viager »